五金“经历了很多高点和低点才会相信长期主义，贝壳相信长期主义。”中报会议上，贝壳（BEKE.N）董事长兼CEO彭永东提到。

　　分业务来看，上半年贝壳存量房业务GTV为1.33万亿元，同比增长70.1%；新房业务GTV为8417亿元，同比增长70.7%；新兴及其他服务GTV为706亿元，同比增长80.5%南宫28。

　　转化到收入上，上半年贝壳营业收入达449亿元，同比增长64.6%，增速低于GTV增速，说明贝壳在变现方面依旧保持了克制。

　　十几年来，贝壳见证了地产行业的起伏变迁。随着地产又一次进入新的发展阶段，独立潮头的贝壳又该如何应对？

　　这十年城市化率加速上升，经济高速增长，刚性需求快速释放。虽然房价有所上涨，但考虑到居民收入增长速度更快，这个阶段的“房价收入比”保持稳定，各地中介机构纷纷出现，住房市场整体处于健康稳定的发展阶段。

　　这个时期最突出的特征是投资性需求爆发，房价上涨；为了抑制房价的过快上涨，保障民生，政策调控常态化；从中介行业的发展阶段看，这个时期的主旋律就是品牌化、规模化、全国化。

　　这一时期，商品房交易量的均值是14亿平方米/年，开发商高杠杆、高周转、高回报的“三高模式”达到巅峰并难以为继。居民杠杆率也有所提高，引发决策层的重视。

　　这五年，通过中介完成的房屋销售和租赁交易额逐年递增，2019年达到10.4万亿元；中介服务在所有房屋交易中的渗透率从2015年的39%上升到2019年的47%，显示中介服务与房地产交易市场的关系日益紧密。

　　过去20多年，三轮周期的叠加，中国居民家庭的杠杆率已经超过60%，房地产开发商整体负债总额超过10万亿，债务风险需要重视。

　　目前南宫28，国内城镇住房的总市值大概400万亿元，住宅在居民财富中的占比为60-70%，是国家财富和家庭财富的稳定器。

　　国家政策、行业举措会给行业带来更加稳定的环境，助力抵抗非理性房价，这对包括贝壳在内的整个行业的平稳发展都具有重要意义南宫28。

　　就在近日，住房和城乡建设部在新闻发布会上明确表示，要想保持房地产市场平稳健康发展，就要规范好房地产市场的秩序。总体要求就是充分运用法治思维和法治方式，科学谋划，精心组织，加强市场监管，净化市场环境，改进政务服务，增进民生福祉，确保整治工作取得成效，促进房地产市场平稳健康发展，增加人民群众的幸福感及获得感和安全感。

　　而新时代新阶段，对住房和城乡建设的发展提出了新要求。住房和城乡建设工作面临着新问题、新挑战，比如住房矛盾从总量短缺转为结构供给不足，人民群众对住房质量和环境提出了更高的要求。城市发展由大规模增量建设转为存量提质改造和增量调整并重，城市建设的品质和安全，与人民群众对美好生活的向往，和新时代新阶段的要求还不相适应。城乡发展不平衡，农村发展还不充分，农房和村镇建设还不能很好满足农民现代化生产的需要等等。

　　而最近一轮调控以金融为切入点，从供、需两端同时规范，房地产企业和金融机构前后脚出台明确的“红线”，以此控制房贷额度和放款节奏，这不仅仅是一个短期的稳房价、稳预期的政策，也将是一个中长期的去杠杆政策。

　　这样的政策驱动下，房地产市场有望实现稳定可持续发展，也将推动中介经营模式进入第四个阶段——品质服务时代。

　　只有稳定的市场，服务的溢价才能体现出来，经纪人的专业化、职业化才能真正意义上展开，效率驱动和品质驱动才能取代规模驱动。

　　以房产经纪人为例，2019年国内本科以上学历人员占比为25%，远低于美国经纪人45%的占比。

　　从业年限对比来看，2019年统计的中国从业时间10年以上的经纪人占比为6%，同期美国的这一比例为45%。

　　品质服务时代，中国住房交易的高价值和复杂性使得以指导购房者高效且便利地完成交易过程的房地产中介服务尤其重要性。

　　而以2020年全球主要国家和地区二手房交易量占比来看，中国整体占比为33%，较同期香港65%的占比以及发达国家如美国89%的占比，还有较大差距；国内房地产存量市场潜在空间依然很大。

　　从中长期来看，居住服务业必然是一个覆盖交易、租赁、物业服务、社区养老、社区改造等多品类经营的行业，也会是年轻人租房、中产买房、老年人养老的全龄化产业，而不再是单纯的交易或开发。

　　人们通常用“护城河”来形容一家企业的核心竞争力。我们看到有太多的企业，朝着“百年老店”的目标一路狂奔，却忽视了自己所踩的基石是否稳定。

　　贝壳董事长兼CEO彭永东表示：“回顾过去20年的经历，每次市场的调整都给我们带来了面向未来的品质迭代、战略思考和发展机会。08-09年我们做科学管理，11-12年我们做线年我们开始探索全国化，17-18年贝壳模式开始试点。每一个市场调整都引发我们思考一个问题，有我们和没有我们对这个行业意味着什么不一样，这也激励我们践行长期主义，做出一个又一个变革促进服务品质的提升和行业的迭代。”

　　彭永东在财报会上提到，调控是应对市场波动的正常动作，每隔一段时间，市场交易会出现大幅向上波动的交易量并伴随着房价快速上涨，相对应的调控则能够助力抵抗非理性房价，帮助市场回归基准线，平稳发展。

　　随着市场越来越成熟，市场整体交易量的基准线也在提升，同时，市场能容纳的交易量波动幅度、而不带来巨大房价上涨的能力也在提升。彭永东举例：“一个城市，比如原来换手率1%，市场可能就不稳定，随着市场不断成熟可能到2%的换手率，到2.5%的换手率依然还比较稳定，像美国今年可能到3.5%-4%依然还能保持稳定，那么它是这个行业成熟的标志。”

　　“在‘住’的行业最重要的是要‘稳’，包括房价。国家政策、行业举措会给行业带来更加稳定的环境，助力抵抗非理性房价，这对包括贝壳在内的整个行业的平稳发展都更加有利。过往这么多年，我们坚持去创价值，同时结合我们自己能力能在更大的领域去创造更大的价值，我想我们才能去穿越时间。”彭永东表示。

　　房产交易签约，涉及财、法、税等多重知识，实际工作过程中常常因为缺乏专业服务，导致消费者暴露在大量资金交易的风险里。

　　贝壳解决以上问题的一个举措是，将当地房产交易签约场景下的服务，集中在“签约服务中心”。截至第二季度末，贝壳已在全国30个城市落地287家签约服务中心。这一举措，能够提升签约服务质量。

　　对经纪人好，最重要的就是提高经纪人的职业操守和业务能力。贝壳推进新经纪品牌门店“一二手经纪人分岗”，截至6月底，贝壳已在21个城市里的61%以上的门店完成了一二手分岗。

　　二季度，贝壳在上海试点推出数字化工具“必行Pad”。在“必行Pad”帮助下，经纪人和客户的平均交互时长增加了29%，这是贝壳在数字化运用领域的另一进展。

　　受益于线上线下融合模式的飞轮效应带动，2021年第二季度，贝壳移动端月均活跃用户（MAU）达5211万，同比增长34%。

　　随着消费者对品质居住需求不断提升，家装产业也迎来了新拐点。这也是贝壳以“家”为中心发力的第二赛道。

　　如今，“第二赛道”的效果初显。2021年二季度，贝壳自营被窝家装在北京完成单量同比增长十倍以上；Home SaaS系统实现销售（CRM）、BIM设计、交付、供应链、中台管理等五大模块落地。

　　以平台的海量数据做支撑，设计师也能在很短的时间内完成房屋的普适性基础设计，并针对用户进一步做定制化设计。除此以外，客户关系管理、施工质量把控、建材供应等环节都将得到系统性优化。

　　这也意味着，凭借在房产交易领域的多年产业实践经验和天然的获客、转化能力，贝壳正逐步延伸品质居住服务链条。

　　随着消费者对品质居住需求的提升，技术赋能行业的能力逐渐成熟，家装行业也正在迎来新拐点。贝壳在此时选择进入家装行业，是比较合理的决定。

　　作为“长期主义者”，贝壳多年来将市场变化视为自我提升、迭代的机会。这也是为何每逢周期，总能看到贝壳推进“难而正确”的高品质服务。南宫28贝壳走在“难而正确的道路”上：投身新周期居住服务第一股半年GTV突破229万亿元